SEV-Buchhaltung. Vollständig ausgelagert.
Externe Buchhaltung für vermietete Eigentumswohnungen: Wir führen das Hausgeld gegenüber der Gemeinschaft und die Miete gegenüber dem Mieter – und leiten aus der WEG-Abrechnung die Betriebskostenabrechnung ab.
Besonderheiten der SEV
Zwei Abrechnungen für eine Wohnung
Ein vermietetes Sondereigentum hat zwei Gegenüber: die Gemeinschaft, die Hausgeld verlangt, und den Mieter, der Betriebskosten schuldet. Beide Abrechnungen hängen zusammen, sind aber nicht dasselbe.
Zwei Rechtsgebiete
Die WEG-Abrechnung folgt dem Wohnungseigentumsgesetz, die Betriebskostenabrechnung dem Mietrecht. Wer die eine einfach an den Mieter weitergibt, rechnet Positionen ab, die der Mieter nicht schuldet.
Nicht umlagefähige Anteile
Verwaltervergütung und Instandhaltung zählen nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ebenso wenig. Diese Anteile trägt der Eigentümer.
Kosten außerhalb der WEG
Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer in der Regel direkt an die Gemeinde. Sie fehlt deshalb in der WEG-Abrechnung, ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV aber umlagefähig und gehört in die Mieterabrechnung.
Leistungen
SEV-Buchhaltung für einzelne Eigentümer
Objektbuchhaltung je Sondereigentum: Jede vermietete Wohnung führen wir als eigene Einheit, mit dem Hausgeld auf der einen und der Miete auf der anderen Seite.
Hausgeld an die Gemeinschaft
Das Hausgeld laut Wirtschaftsplan buchen und überwachen. Sonderumlagen und die Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung ordnen wir der Wohnung zu.
Mieteingang je Sondereigentum
Miete und Betriebskostenvorauszahlung je Wohnung als Soll stellen, Eingänge zuordnen und Rückstände sichtbar halten.
Betriebskosten aus der WEG-Abrechnung
Die umlagefähigen Kosten übernehmen wir aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft, ergänzen direkt gezahlte Kosten wie die Grundsteuer und rechnen nach § 556 BGB mit dem Mieter ab.
Umlageschlüssel nach § 556a Abs. 3 BGB
Maßgeblich ist zuerst der Mietvertrag. Regelt er nichts anderes, gilt der Verteilerschlüssel der Gemeinschaft, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht.
Heizkosten der Wohnung
Die Heizkostenwerte der Wohnung aus der Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft fließen in die Mieterabrechnung ein.
Rückstände & Mahnungen
Offene Posten je Eigentümer und Mieter. Die Mahnschreiben – Zahlungserinnerung und erste Mahnung – entstehen bei uns, versendet werden sie von Ihrer Verwaltung.
Übernahme Ihrer SEV-Mandate
Vom Erstgespräch zur ersten Mieterabrechnung
Auch in der SEV beginnt die laufende Buchhaltung am 1. Januar und läuft in ganzen Kalenderjahren. Die Mieterabrechnung folgt, sobald die Jahresabrechnung der Gemeinschaft vorliegt.
Bestandsaufnahme
Sie nennen uns die vermieteten Wohnungen und wer die jeweilige WEG verwaltet. Wir klären, wie Hausgeld und Miete bisher gebucht wurden.
Ohne KostenBeide Seiten anlegen
Je Wohnung übernehmen wir das Hausgeld laut Wirtschaftsplan, den Mietvertrag mit Sollmiete und Vorauszahlung sowie offene Posten gegenüber Gemeinschaft und Mieter.
Onboarding ohne EntgeltLaufend buchen, dann abrechnen
Rechnungen geben Sie in unserer Belegfreigabe frei. Liegt die WEG-Jahresabrechnung vor, leiten wir daraus die Betriebskostenabrechnung ab. Kommt sie spät, läuft die Frist des § 556 Abs. 3 BGB trotzdem; fehlt sie, melden wir uns bei Ihnen.
Hausgeld und Miete getrenntUnterlagen je Wohnung
Was wir für jede vermietete Wohnung brauchen
Für die SEV-Abrechnung gegenüber dem Mieter reicht die WEG-Abrechnung allein nicht. Diese Unterlagen brauchen wir je Sondereigentum:
- Mietvertrag mit der Vereinbarung zu Betriebskosten
- Wirtschaftsplan der Gemeinschaft mit dem Hausgeld der Wohnung
- Letzte WEG-Jahresabrechnung mit Einzelabrechnung
- Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft
- Grundsteuerbescheid der Wohnung
- Miete, Vorauszahlung und Kaution des Mieters
- Kontoverbindung, über die Hausgeld und Miete laufen
- Ansprechpartner der WEG-Verwaltung, falls Sie die Gemeinschaft nicht selbst verwalten
Fehlt die Mieterabrechnung für ein vergangenes Jahr, können Sie die Betriebskostenabrechnung für die Eigentumswohnung erstellen lassen – auch ohne laufende SEV-Buchhaltung.
Datensicherheit & Vertraulichkeit
Daten von Eigentümern und Mietern geschützt
Für jede Wohnung verarbeiten wir die Daten zweier Seiten. Wie wir sie schützen, lesen Sie unter Datensicherheit und Datenschutz.
Datenhaltung in der EU
Alle Dienste, die Ihre Daten verarbeiten, laufen in Rechenzentren innerhalb der EU; die verschlüsselte Datensicherung liegt in Nürnberg. Die Auftragsverarbeitung regelt ein AV-Vertrag nach Art. 28 DSGVO als Teil unseres Vertrags.
Zahlungen nur mit Ihrer Bestätigung
Hausgeldzahlungen an die Gemeinschaft und Erstattungen an Mieter liegen als EBICS-Auftrag bereit. Abgeschickt werden sie erst mit Ihrer Bestätigung.
Rückgabe bei Vertragsende
Endet die Zusammenarbeit, bekommen Sie die Buchungen jeder Wohnung als Datenexport – die Grundlage für einen geordneten Übergang.
Häufige Fragen
Antworten zur SEV-Buchhaltung
Stand: 2. Oktober 2026
Mehr im Ratgeber: SEV oder WEG? Der Unterschied in der Buchhaltung erklärt · Betriebskostenabrechnung: Fristen und Umlageschlüssel · Hausgeldabrechnung prüfen
Nein. Sie enthält Positionen, die keine Betriebskosten sind, etwa die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die Verwaltervergütung und Instandhaltungskosten. Außerdem fehlen Kosten, die der Eigentümer direkt zahlt, vor allem die Grundsteuer. Wir leiten daraus eine eigene Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB ab.
Wenn der Mietvertrag nichts anderes regelt, ja: Nach § 556a Abs. 3 BGB werden die Betriebskosten bei vermietetem Wohnungseigentum nach dem Maßstab umgelegt, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt. Widerspricht dieser Maßstab billigem Ermessen, wird nach § 556a Abs. 1 BGB umgelegt, grundsätzlich nach Wohnfläche. Steht im Mietvertrag ein anderer Schlüssel, rechnen wir nach diesem.
Ja. Von der Gemeinschaft brauchen wir Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Heizkostenabrechnung, von der Wohnung den Mietvertrag und den Grundsteuerbescheid. Wer die WEG verwaltet, spielt dafür keine Rolle.
Die Abrechnungsspitze der Gemeinschaft buchen wir auf das Sondereigentum; sie betrifft den Eigentümer. In die Mieterabrechnung gehen nur die umlagefähigen Kosten der Wohnung, nicht die Spitze selbst.
Ja. Hausgeld an die Gemeinschaft, Erstattungen an Mieter und Rechnungen bereiten wir als EBICS-Auftrag vor. Die Freigabe erteilen allein Sie.
Der Vertrag startet am 1. Januar und läuft in ganzen Kalenderjahren, mindestens einem. Er verlängert sich jährlich, solange keine Seite bis 30. Juni zum 31. Dezember kündigt. Das laufende Jahr buchen wir auf Wunsch gesondert nach; wie das bei länger zurückliegenden Jahren abläuft, zeigt der Ratgeber alte Abrechnungen nachholen.
Je Einheit 5,90 € netto im Monat zuzüglich Umsatzsteuer. Bei 8 vermieteten Wohnungen sind das 47,20 € netto monatlich oder 566,40 € im Jahr, die Betriebskostenabrechnung für jeden Mieter inklusive. Für die Einrichtung berechnen wir nichts.
Ihr Ansprechpartner
Ein Ansprechpartner für Gemeinschaft und Mieter
Luis Beisheim
Seit 10 Jahren bin ich in der Immobilien- und Bankenwirtschaft tätig und verantworte außerdem operativ ein eigenständiges, von der Beisheim Immobilienservice GmbH getrenntes Immobilienunternehmen mit 90 Mitarbeitern – von der WEG- und Mietverwaltung bis hin zu angeschlossenen Handwerksdienstleistungen.
Ich kenne beide Seiten einer vermieteten Eigentumswohnung: die Beschlüsse der Gemeinschaft und die Fragen des Mieters zu seiner Abrechnung. Für Ihre SEV-Mandate erreichen Sie mich direkt.
Weitere Verwaltungsarten
WEG- und Mietbuchhaltung aus einer Hand
Wer neben SEV-Mandaten ganze Gemeinschaften oder Mietshäuser verwaltet, bekommt bei uns die Buchhaltung für Hausverwaltungen komplett: gleicher Preis je Einheit, dieselbe Belegfreigabe.
WEG-Buchhaltung →
Die Gemeinschaft als Ganzes: Hausgeld, Rücklage, Vermögensbericht und Jahresabrechnung.
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Kontakt
Sprechen wir über Ihre SEV-Mandate.
Unverbindliches Erstgespräch: Wie viele vermietete Wohnungen betreuen Sie, und wer verwaltet die Gemeinschaften? Danach wissen Sie, was ein Start zum nächsten 1. Januar voraussetzt.